La construction

L’investissement dans le neuf peut être réalisé selon différentes modalités :

- l’acquéreur recherche un terrain et conclut un contrat de construction de maison individuelle ou l’acquisition du terrain se fait dans le cadre d’un lotissement ;
- l’acquéreur achète sur plan (vente en l’état futur d’achèvement).

Selon le projet, des garanties et assurances permettent de protéger l’acquéreur.

Vente d'un terrain à bâtir

Le terrain à bâtir est un terrain destiné à la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers. Sont considérés comme terrain à bâtir : - les terrains nus ;
- les terrains sur lesquels seront édifiés de nouvelles constructions après démolition de celles existantes ;
- les immeubles inachevés ;
- le droit de surélévation d’un immeuble préexistant.

L’achat de ce terrain sera soumis soit au droit d’enregistrement, soit à la TVA. Tout dépend de la qualité de l’acquéreur, du vendeur et de la destination future du terrain.

Le bornage est-il obligatoire ?

Si un acquéreur achète un terrain à bâtir, la promesse de vente ou la vente doit mentionner si le descriptif du terrain (limite et superficie) résulte ou non d’un bornage.

L’absence de mention permet au bénéficiaire de la promesse ou à l’acquéreur d’invoquer la nullité de l’acte dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte authentique

Le bornage n’est obligatoire que :
- si le terrain à bâtir fait partie d’un lotissement,
- s’il provient d’une division effectuée par un aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) ;
- s’il est issu d’un remembrement.


Vente en l'état futur d'achèvement ou vente sur plan
La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore terminée voire pas encore commencée.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur des droits sur le terrain et la propriété des constructions existantes. Au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur devient propriétaire des nouvelles constructions et doit en payer le prix en tenant compte d’un échéancier.

Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage pendant toute la durée des travaux. L’acquéreur n’intervient pas dans le déroulement du chantier.

La vente en l’état futur d’achèvement n’est pas le seul contrat permettant d’acheter un bien en cours de construction. Il existe aussi le « contrat de vente à terme » qui répond lui aussi à des règles spécifiques. Dans ce contrat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engageant à payer le prix à la livraison.

L’acquéreur ne deviendra donc propriétaire que le jour de la constatation, par acte authentique, de l’achèvement de l’immeuble.

Leur point commun : le contrat de réservation car c’est le seul avant-contrat qu’il est possible de signer dans des opérations de vente d’immeuble à construire

Le contrat de réservation
Le contrat de réservation constitue, pour le vendeur, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie doit effectuer un dépôt de garantie. Toute autre forme d’avant-contrat est interdite (ex : promesse, compromis).

Depuis le 1er juin 2001, le contrat de réservation doit être notifié à l’éventuel acquéreur par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. L’acquéreur a sept jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.

S’il se rétracte, l’éventuel acquéreur sera remboursé de la totalité de son dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la demande de remboursement.

La signature de l’acte de vente définitif
Avant de signer l’acte définitif de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins un moins avant la date de signature retenue.

Garanties d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement des sommes versées
Afin de préserver l'acquéreur qui paie le prix de manière échelonné avant l'achèvement des travaux, le vendeur a l'obligation d'apporter une garantie d'achèvement. Elle peut prendre deux formes : une garantie extrinsèque et une garantie intrinsèque. Il peut être prévu également une garantie de remboursement

Garantie extrinsèque
Cette garantie est donnée par une banque, une société d’assurance ou un établissement financier.

Cette garantie permettra de financer l’achèvement des travaux, soit par un engagement d’ouverture de crédit au profit du vendeur, soit par l’obligation de payer les sommes nécessaires.

Cette garantie peut être invoquée dans les hypothèses où le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction. Par contre, elle ne joue pas pour garantir les vices de constructions ou dédommager le non-respect des délais.

Garantie Intrinsèque
Le vendeur n’a pas besoin de la garantie d’un organisme extérieur car :
- l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;
- les fondations sont terminées et le vendeur dispose du financement nécessaire pour payer la majorité des travaux.

Garantie de remboursement
Un organisme s’engage à rembourser les sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
Cette garantie doit être prévue dans l’acte de vente pour s’appliquer.

La loi autorise le vendeur et son garant à substituer la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement et vice versa au cours de l’exécution du contrat de vente à condition que cette possibilité soit prévue dans le contrat de vente et que cela soit notifié à l’acquéreur.

La livraison des travaux
La réception des travaux se fait entre le vendeur et les entrepreneurs. C’est donc au vendeur de faire inscrire les vices apparents éventuels dans le procès-verbal de réception qu’il signe avec tous les entrepreneurs qui sont intervenus à la construction.

L’acquéreur n’assiste donc pas à la réception. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves soient levées.

La réception des travaux
Entre le vendeur et l’acheteur va intervenir ce que l’on appelle la livraison.

La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond généralement à la remise des clefs. Elle décharge le vendeur de son obligation de délivrance et de constituer le point de départ de la garantie des vices de constructions apparents.

Un procès-verbal de livraison est établi : il faut y mentionner les défauts de conformité ou les désordres.

La livraison des travaux
La réception des travaux se fait entre le vendeur et les entrepreneurs. C’est donc au vendeur de faire inscrire les vices apparents éventuels dans le procès-verbal de réception qu’il signe avec tous les entrepreneurs qui sont intervenus à la construction.

L’acquéreur n’assiste donc pas à la réception. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves soient levées.

Vente à renover
La vente d’immeuble à rénover est une vente d’un bien immobilier pour lequel le vendeur prend l’engagement de réaliser après la vente des travaux.