La société civile immobilière
Le terme de SCI désigne une catégorie de sociétés civiles ayant vocation à détenir des biens immobiliers.
Une SCI peut être propriétaire d’un ou plusieurs immeubles qu’elle achète ou qui lui est ou sont apporté(s) par les associés.
Ces biens seront loués par la SCI.
Pourquoi créer une SCI ?
- faciliter la gestion du patrimoine
- Protéger un personne
- Permettre la répartition du patrimoine
- Optimiser la transmission
Droits et obligations des associés
Ils possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives.
En effet, les décisions importantes sont prises en assemblée générale selon des règles de majorité et de quorum fixées par les statuts. Ceux-ci peuvent toutefois prévoir une procédure de consultation écrite (en dehors d’une assemblée générale) pour toutes les décisions ou certaines d’entre elles. Les décisions collectives peuvent aussi être adoptées par constatation dans un acte sous seing privé ou notarié signé par tous les associés.
Ils ont un droit d’information annuel à l’occasion de l’assemblée générale. Ils bénéficient d’un droit de communication avant une autre assemblée. Ce droit porte sur tout document nécessaire à leur information.
Ils peuvent poser des questions écrites au gérant et consulter au siège social tous les documents établis ou reçus par la société.
Ils ont droit à la répartition des bénéfices conformément aux statuts.
A défaut d’indication dans les statuts, leurs parts sont proportionnelles à celles possédées dans le capital social.
En contrepartie de ces droits, les associés sont tenus à l’égard des tiers, au passif social indéfiniment et proportionnellement à leurs droits dans le capital. Il s’agit d’une obligation légale que les statuts ne peuvent pas aménager.
Les créanciers ne sont autorisés à poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la société.
Qui peut être gérant ?
La loi organise le fonctionnement de la SCI et institue deux organes de gestion : l’assemblée des associés et la gérance.
Cependant, il est vivement conseillé d'établir un acte écrit : en effet, il est alors plus facile de justifier de la date ou du contenu du contrat.
Toute personne physique ou morale, ayant la capacité juridique peut exercer les fonctions de gérant. Ainsi un mineur non émancipé ou une personne incapable ne peuvent exercer cette fonction.
Le gérant peut être associé ou non de la SCI, rémunéré ou non.
Enfin il n’existe pas de limite d’âge.
Plusieurs personnes peuvent être désignées comme gérant. Le ou les gérants peuvent être nommés soit par les statuts soit dans un acte distinct signé de tous les associés ou par l’assemblée générale. Ils agissent seuls ou conjointement selon les dispositions statutaires.
Sauf disposition statutaire contraire, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société. Ses fonctions cesseront avec sa révocation par l’assemblée générale, par décision du tribunal ou par sa démission.
Quel est le rôle du gérant ?
Dans les rapports avec les associés, et à défaut de clause particulière dans les statuts, il peut accomplir tous les actes justifiés par l’intérêt de la société.
Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences (ex : la modification des statuts).
Il représente la société et l’engage vis à vis des tiers (créanciers…) dans la limite de l’objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers.
Les statuts peuvent lui conférer des pouvoirs élargis y compris celui de vendre les immeubles.
Il est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion.
Comment quitter la SCI ?
Un associé peut céder ses parts ou exercer un droit de retrait.
- la cession : elle peut être faite à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un associé ou à un tiers.
Elle doit être constatée par écrit et signifiée à la société.
Elle ne peut intervenir qu’avec l’agrément de tous les associés y compris la cession de parts à un conjoint ou à un associé. Mais les statuts peuvent prévoir des règles différentes : majorité qualifiée et non unanimité, agrément du gérant…
De la même façon, si en principe les cessions à un ascendant ou à un descendant sont dispensées d’agrément, les statuts peuvent en disposer autrement.
- le retrait : c’est un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer. Ses modalités d’exercice peuvent être aménagées par les statuts (institution d’un délai minimum de présence dans la société avant de pouvoir se retirer…). A défaut de précision, l’unanimité est requise.
Le retrait peut également être autorisé par voie judiciaire pour de justes motifs : refus de distribuer des dividendes, mésentente grave entre les associés…
Comment disparaît la SCI ?
La disparition de la SCI peut résulter d’une décision des associés ou être consécutive à certains événements.
Les associés peuvent décider de la :
- Transformation de la SCI en une autre société ;
- Fusion ;
- Dissolution anticipée.
Les événements mettant fin à la société sont :
- l’arrivée du terme ;
- la réalisation de son objet ;
- la nullité du contrat de société ;
- une demande de dissolution judiciaire par un ou plusieurs associés qui invoque (nt) de justes motifs (grave mésentente) ; - la liquidation judiciaire (« faillite ») de la SCI.
Cas particulier de la réunion des parts sociales en une seule main : elle n’entraîne pas automatiquement la dissolution, mais l’associé unique dispose d’une année pour trouver un nouvel associé ou pour dissoudre et liquider la SCI.
Le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la société. Elle continue avec les héritiers ou légataires du défunt sauf disposition statutaire particulière. Les statuts peuvent également prévoir la dissolution de la SCI par le décès d’un seul associé ou la continuation avec les seuls associés survivants.
Comment sont imposés les revenus de la SCI ?
Une SCI est considérée fiscalement comme « translucide » (SCI de gestion donnant en location des immeubles), chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social (catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques).
Sur option des associés, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés.
Un notaire conseillera utilement sur l’intérêt d’une telle option.
Le régime fiscal du « micro foncier » est étendu aux détenteurs de parts de sociétés de personnes donnant en location des immeubles nus, à l’exception des sociétés immobilières de copropriété. Les associés concernés doivent aussi être propriétaires d’un immeuble donné en location nue. Pour bénéficier de ce régime, l’ensemble des revenus locatifs du contribuable (personnels et la quote-part de revenu de la société lui revenant) ne doit pas excéder 15 000 €.
Enfin, lorsque l’associé est une personne physique, la plus-value réalisée lors de la cession de ses parts sociales, ou lors de la vente d’un immeuble par la SCI (la plus-value est dans ce cas déterminée au niveau de la société, mais les associés sont imposés en fonction de leur quote-part dans le capital social), est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.